El DS 4732 tiene por objeto establecer disposiciones destinadas a la regulación, prevención de cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta de bienes inmuebles
(El País – 28-11-2022) En fecha 1 de junio de la presente gestión el presidente de Bolivia, Luis Arce, promulgaba el Decreto Supremo (DS) 4732, que regula los contratos de venta de inmuebles a futuro. Seis meses después de la puesta en vigencia de esta norma, en Tarija apenas se han registrado 21 empresas inmobiliarias, de las que solo 9 recibieron su certificación del Sistema Informático de Certificación de Registro de Modelos de Contratos Inmobiliarios (SIRCI).
El DS 4732 tiene por objeto establecer disposiciones destinadas a la regulación, prevención de cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades, de bienes inmuebles, en el marco de la Ley General de los Derechos de las Usuarias y los Usuarios y de las Consumidoras y los Consumidores.
La normativa se aplica a todo contrato emergente de una relación jurídica cuyo objeto esté relacionado con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades conocidas comúnmente como preventa, de un bien inmueble de cualquier tipo, incluidos lotes de terreno, viviendas, lotes de inhumación, parqueos, depósitos, tiendas y otros bienes inmuebles ofertados bajo tales modalidades.
En el marco de este Decreto, es que nace SIRCI, en el cual todas las empresas que cumplen un rol inmobiliario están obligadas a registrarse.
En el caso de Tarija, desde la oficina del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y Consumidor, Freddy Escobar, uno de los funcionarios de esta entidad, explica que de las 21 empresas que han hecho el registro de sus contratos de preventa, siete están en proceso, cinco en etapa de pruebas y 9 se encuentran con certificación. Sin embargo, reconoce que hay varias que todavía no han iniciado este proceso.
Consultado de cuántas empresas inmobiliarias existen en Tarija, Escobar refirió que se han podido identificar a 15 empresas. Sin embargo, aclara que también existen empresas constructoras que ofrecen un servicio inmobiliario, como también de empresas unipersonales, mismas que han sido notificadas con el DS 4732, para que se registren en el SIRCI.
Escobar detalla que si un usuario busca información sobre la empresa y sus contratos registrados en el SIRCI, el acceso es libre, sin embargo, antes deberá establecer su ciudadanía digital, que implica el registro con usuario y contraseña, para luego ingresar en la página de la VDUC en el apartado del SIRCI.
Contratos sin registro
Al respecto, la responsable de la oficina de Defensa al Consumidor en Tarija, Zulma Sandoval, al ser consultada que ocurre si una empresa o inmobiliaria firma contratos cuyo tenor no ha sido registrado en el SIRCI.
“Las empresas o inmobiliarias tienen la obligación de cumplir con este Decreto Supremo, nadie puede alegar que desconoce esta norma, ha sido publicado el 1 de junio. Ellos al no cumplir este requisito del DS a través del SIRCI, ellos no pueden vender ninguna propiedad horizontal hasta que se cumplan con los requisitos, deben contar con la certificación para que puedan vender a los usuarios”, apuntó.
En el caso que una empresa ofrezca en venta departamentos, sobre terrenos que luego son objeto de litigio y tienen hipotecas judiciales u otro tipo de gravámenes. Sandoval argumentó que justamente con el DS 4732, justamente se busca evitar este tipo de situaciones.
“Se va evitar que se venda al usuario una propiedad que ni siquiera existe, una propiedad que esté dentro de un área verde o un área de equipamiento. Con este Decreto se está trabajando en coordinación con los Notarios, para que cuando el vendedor se apersone a realizar la minuta de protocolización, el Notario le va exigir que presente una certificación emitida por el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y Consumidor, la cual es otorgada solamente si se cumplen los requisitos de esta normativa, como el cargar al sistema los planos aprobados, tener el derecho propietario, el folio real actualizado, entre otros”, mencionó.
Sandoval detalló que en caso que las inmobiliarias incumplan este Decreto, como Viceministerio están facultados a emitir las sanciones correspondientes las cuales están determinadas según la falta que cometen, y que van a partir desde los 10.000 UFVs.
“Lo que queremos evitar es que se sigan vendiendo estas propiedades horizontales, las que son con preventa o venta futura, no se vendan con cláusulas abusivas para el usuario y consumidor”, expuso.
Loteamiento en áreas rurales continúa
En esta gestión, en más de una ocasión el sector campesino ha cuestionado el trabajo de las empresas inmobiliarias, esto debido a que en algunas comunidades campesinas han procedido a lotear áreas agrícolas para luego venderlos como lotes sin ningún tipo de control.
El dirigente de la Federación de Campesinos de Tarija, Elvio Díaz, detalló que en la Cumbre Departamental de Tierra y Territorio se ha definido que la organización campesina se constituirá en parte del control social para evitar estos hechos, sin embargo, instó a las instancias como los gobiernos municipales y el INRA a regular esta situación para no falsear el mercado y perjudicar a los ciudadanos.
